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買ってはいけない リノベーションマンションの落とし穴

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ようこそ(^o^)丿

お金を貯めることを通じて、人生を豊かに生きるヒントをアツく語る当サイトの管理人「ぱんぱんぱぱ」です。

さて、人生で一番大きな買い物といったら何といってもマイホームです。

しかし、マイホームは相変わらず高いです。

タワーマンションなんて何億円もするものが飛ぶように売れるなんて、庶民の管理人には想像もつきません。

 

新築一戸建てや新築マンションは、高いので我慢して、新築同様に見えるリフォームマンションやリノベーションマンションを検討する人もいるかと思います。

 

しかし、管理人は断言します。

買ってはいけません!

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1 リノベーションマンションとは

リノベーションとは、大規模改修や大規模修繕のことをいいます。

同じような意味でリフォームという言葉も良く使われますが、リフォームの意味は建物の構造躯体に影響を与えない程度の外装や改修のことを指すのに対し、リノベーションとは、躯体まで手を加える大規模な工事を伴うものと解せます。

f:id:papayapapa:20171005011058j:plain しかし、見た目は新築に見えますが、どちらも中古物件です。

壁の内側や柱や基礎は、建てた当時のままです。

 

いくら築50年のマンションをリノベーションし、見た目は新築同様に見えても、中古物件です。

リノベーションマンションを検討されている方は、ここのところをしっかりと認識してください。

2 リノベーションマンション最大のメリット

リノベーションマンションの最大のメリットは、見た目が新築そっくりで、しかも新築よりは安く購入できる点にあります。

お金に価値観を持っている人にはお得感満載に思え、思わず食指を伸ばしたくなると思います。

 

物件が新築物件に比べ、安い。

建ててから何十年も経っているので、駅近くなど好立地に位置することが多い

風景になじんでいる

歴史があり、格が違う物件である

などメリットはたくさんあります。

 

このようなメリットから、購入する人はたくさんいます。

投資の対象とする人も少なくないようです。

3 リノベーションマンションの最大のデメリット

リノベーションマンションの最大のデメリットは、中古物件であることに尽きます。

どんなに見かけは新築そっくりでも中古は中古です。

何十年も経っているということは、それだけ建物としてのリスクを抱えていることに他なりません。

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ヨーロッパでは何百年も経っているマンションやアパートをリノベーションにして利用しているじゃないかという意見があります。

その通りです。

 

だからこそ我が国のマンションのリノベーションは危ういともいえます。

我が国のマンションが作り始められたのは、東京オリンピック以降であり、歴史はわずか50年程度しかありません。

 

今や我が国では、700万戸のマンションに1500万人が暮らしています。

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(引用:国土交通省)

我が国はヨーロッパとは違い、世界でもっとも過酷な地域に住んでいるといって過言ではありません。

我が国はヨーロッパのように気候が安定しているわけではなく、夏は高温多湿、冬は低温で、しかも世界有数の豪雪地帯です。台風もしょっちゅうやってきます。

 

建物には苛酷な環境です。

台風が来るたびに塩分を含んだ雨が、建物に大量に叩きつけられます。

我が国の地下水には、ナトリウムが多く含まれていて、国内の温泉のほとんどは塩化物泉です。

 

 

さらには世界でもっとも地震の多い国であり、地震による建物への影響は見えないところで確実に進行しています。

 

我が家は築12年ですが、東日本大震災の被害で一部損壊の審査が下りました。

地震保険で98万円の保険が下りましたが、内装(クロス破れ)、一部亀裂などで内装工事に200万円近くかかりました。

新築5年だったので泣きました・・・。

命あってのことなので、文句はいえません。

どんな地震が来ても大丈夫というハウスメーカーを信じて建てましたが、絶対に被害のない建物は作れないことを学びました。

 

50年前は長寿命化や耐震性をあまり意識して建てなかったのが、現在の老朽化マンションの大問題となっています。

biz-journal.jp

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(引用:国土交通省)

老朽化したマンションの建替えは、全国でもほとんど進んでいません。

マンションは、早く立ち退いた方が得というババ抜きゲームと化しているからです。

 

全国で、これから歯抜けのような人がほとんどすまないスラム化したマンションがあちらこちらに出現し、放火や犯罪の巣窟と化すのではないかということが、懸念されています。

日本にもブロンクス街区のような一角ができるのもそう遠くない未来かもしれません・・・。

biz-journal.jp

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4 リノベーションマンションは小規模マンションに多い

マンションはご存知の通り区分所有法に基づく建築物です。

マンション住民の合意形成がなければ、取り壊すことも建て直すこともできません。

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そこに目をつけているのが開発業者です。

小規模マンションであれば、住民の合意形成はとれます。

老朽化マンションのリノベーション化の方が安く済むし、老朽化マンションは好立地にあることが多く、付加価値もつくからです。

5 チェック項目は無限にある

リノベーションマンションの購入を考えるとき注意しなければならないことは、無限といってもいいほどあります。

中でも

住宅ローンが適用されるか

水道の径は20mmか

耐震性能はクリアしているか

騒音振動基準はクリアしているか

マンション管理組合は設置しているか

旧住民の地域コミュニティはどうなっているか

などは重要なポイントです。

 

フラット35などの住宅ローンはそもそも内芯で50平方メートル以上でなければ適用されないので、それ以下となれば民間の金利の高い住宅ローンを利用せざるを得ません。

 

水道管は古い建築物は13mmです。

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13mmとなると水道の出が悪く、風呂水を張るのに時間がかかる、一辺に利用すると水道の出が悪くなるなどもろに生活の質に影響が出ます。

かといって改修は、壁内配管なので、壁を壊さない限り不可能です。

 

管理人の親戚もこれにやられました。

結局はあまりにも生活に支障が出て生活できないと半値で売却し、新築物件を購入しました。

安い物件に飛びつくのはいけないと学んだ勉強料だったと嘆いていました。

 

また、リノベーションは、開放性やデザイン性を重視するので、騒音や振動対策が設計に入っていない場合もあります。

どうしても気に入ったのであればお泊り体験などで確かめる必要があります。

6 まとめ

いかがでしたか。

リノベーションマンションは、所詮は中古物件です。

我が国のマンション寿命は、50年といわれている中で、リノベーションで外見が新築同様になったからといって、さらに50年持つと考えるのは早計です。

jutakuloan.info

どうしても好立地や付加価値が付いて投資の対象となると考えるのであれば、いつ売り抜けるのかを考えて購入する必要があります。

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安物買いの銭失いにならないように注意しなければなりません。

なお、このブログは管理人の体験に基づき、思うままに書き綴った記事です。

絶対的な内容ではありません。

それでは