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再度問う!アパート経営はゴールが見えるチキンゲーム

ようこそ(^^)/

お金を通じて、人生を豊かに生きるヒントを考える当サイトの管理人ぱんぱんぱぱです。

さて、みなさんは投資に対してどのようなイメージをお持ちですか。

野村総研の「NISA(少額投資非課税制度)の利用実態調査アンケート調査」によれば、なんと4人に1人は、投資はギャンブル(ばくち)であると答えています。

そして、39%の人が投資に対してリスクがある、不安がある、損をすると答えています。

投資と投機がごちゃごちゃになっています。

一方で、20代~30代の世代は、勇猛果敢に仮想通貨、不動産投資、アパート経営に挑戦しています。

管理人から見ると投機以外の何物でもないのですが、実際に億り人となり、巨万の富を得た人たちもいたことは確かです。

しかし、仮想通貨の投機熱は去り、残ったのは最高値の1/4以下の価値となった仮想通貨を抱え、含み損となった人の山々です。

むろん、今後ビットコインは2万ドル説、5万ドル説もあります。

未来は誰にもわかりません。f:id:papayapapa:20180909081029j:plain

仮想通貨投機熱は、不動産投機熱、アパート経営投機熱へと広がっています。

一般社団法人 全国銀行協会によれば、投資とは、将来が有望な投資先(株式投資、投資信託等)に、長期的に資金を投じる行為です。

投機とは、相場の変動を利用して利益を得ようとする短期的な取引です。

投資は投資先の成長性に目をつけ、長い目で投資先が成長する行く末を見守ることによって、配当金や株価の上昇となって戻ってきます。

しかし、投機は、利益を得ることを至上主義とし、投資先の成長性などは全く考慮しまません。

むろん、投資も投機も自己責任です。

ただし、投機はすべてを失う極めてハイリスクな資産運用法であることを前提としておかなければなりません。

管理人は投機をオススメはできません。

投資も投機もリスクはあります。

絶望の林を抜け、恐怖の森に踏み込むかどうかは、自分次第の判断です。

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1 不動産投資ブームの怪

この数年、不動産投資がブームとなっています。

不動産投資ブームの走りは、相続税対策です。

タワーマンションの高層階を銀行から借り入れれば、相続税が圧縮できます。

一般に眺望のいい高層階は、低層階よりも不動産価格が高くなりますが、相続税は時価で評価額を計算するため、借入金と合わせて相続税を安くすることができ人気でした。

しかし、タワマン節税は富裕層優遇と批判を浴び、タワーマンションによる節税は封じ込められました。

次に続いたのがアパート経営です。

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これもまた、相続税対策で、借入金があれば相続税が圧縮できるので、更地よりも有利ということでアパート経営はブームとなりました。

この影には、マイナス金利政策で融資先がなくなってしまった銀行が、一挙にアパマン融資を競うように始めたことがきっかけです。

しかし、金融庁から過剰融資であると指導が入り、アパマン経営のブームは過ぎ去ったかに見えました。

さらに建築する際にサブリース会社と取り交わす30年一括契約で賃料見直しなどのトラブルが全国的に発生していて、土地所有者によるアパマン経営の過熱感はなくなっています。

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しかし、それでも不動産投資ブームは終わってはいませんでした。

2 シェアハウスブーム

次にブームとなったのが、シェアハウスブームです。

東京オリンピックの開催、インバウンド政策による訪日外国人の急増、首都圏人気などを受け、首都圏への一極集中が進む中、賃貸アパートマンションが不足し、家賃も高騰しています。

そのため、リーズナブルな家賃で住みたい人向けとして、シェアハウスが脚光を浴びました。

この経営に果敢にチャレンジしたのが30代40代のサラリーマンです。

頭金が少なくても、スルガ銀行が融資してくれ、億を超える借入金で、どんどんシェアハウスが増えました。

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ところがシェアハウスの実態は極悪な住環境です。

トレンディドラマとはかけ離れているのが実態です。

3畳一間に、共用とは名ばかりの貧弱なキッチンとトイレとシャワー室を付帯設備にしたようなシェアハウスが多いと聞きます。

管理人も学生時代今でいうシェアハウスに一時住んだ経験があり、その惨めさは重々承知しています。

人気が出るわけがないと体験的に断言できます!

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大手シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社は、あえなく倒産し、残ったのは莫大な借入金を抱えた投資家サラリーマンばかりです。

融資がずさんだったからではないかとほとんどの融資を行ったスルガ銀行に対して批判の矢が飛んでいます。

さらに第三者委員会で浮かび上がった、日常化したパワハラ、ワンマン経営体制などが明らかとなり、スルガ銀行の株式は信じられないほどの下落が続いています。

上記記事は2018年1月に書いた記事です。

警鐘を鳴らしたつもりでしたが、逃げ切れた方は、いらっしゃったでしょうか。

2,500円を超えていた株価が、2018年9月12日は最安値更新で492円まで下がっています。

実に1/5です。

1,000株購入した方は、200万円が消えています。

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(出典:ヤフーファイナンスHP)

3 デザイナーズアパートブーム

仮想通貨投機やアパマンブームそしてシェアハウス投機が沸騰している中、デザイナーズアパートやイノベーションアパート投資が注目されていました。

モダンで格好良く、若い層で一大ブームとなっています。

中にはイノベーションアパートと称した古いアパートをリフォームして生まれ変わらせれば、家賃も抑えられるので、人気が出ています。

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このブームに目をつけたのがTATERU(1435東証一部)とシノケン(8909東証JQS)です。

頭金0円でアパート経営ができることを目玉にサラリーマン層をターゲットとしました。

どう考えても年収300万円~500万円のサラリーマン層が、頭金0円で数千万円のアパート経営ができるわけがないのですが、初期投資額をたちまち回収できるとの触れ込みから人気がありました。

TATERUとはそもそもはインベスタークラウドという福岡発祥の投資目的会社です。

不動産業に進出し名称をTATERUにして、ITを駆使したC to Cによる不動産仲介から開発まで行っている企業です。

ところが、8月にスルガ銀行と同じく過剰融資を行っている実態が明らかとなりました。

TATERUは、非上場の山口県の西京銀行と組んで融資を行っています。

営業マンが、購入希望者の書類を改ざんし、不正融資を受けていた実態が明らかとなり、株価は2018年最大の暴落となっています。

3日連続ストップ安、それでも下げ止まらず8日連続下落更新中です。

2018年4月9日には最高値2549円を記録しています。

2018年9月12日現在351円と下落率は、-86.40%です!

( ゚Д゚)

まさに事件は売りの典型です。

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(出典:ヤフーファイナンスHP)

4 同業ビジネス全体が疑われるとばっちり

この不動産融資問題は、スルガ銀行やTATERUの問題ではない。

業界全体の問題ではないかと考える投資家も多いです。

先行しているシノケン(8909東証JQS)も下落が止まりません。

頭金0円でアパート経営をネット上でも盛んにコマーシャル展開しています。

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2018年8月2日に最高値1997円を更新しました。

2018年9月12日には最安値1085円更新中です。

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(出典:ヤフーファイナンスHP)

5 縮みゆく社会

我が国は、2004年をピークに人口縮小が始まりました。

2055年には8,993万人の推定人口となり、3,700万人も人口が減少します。

人口が近い将来3/4となります。

アパートは作れば作るだけ空きアパートが増えるリスクを抱えることになります。

よほどの好立地で快適な居住環境でなければ、空室だらけになることは見えています。

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(出典:総務省統計局HP)

6 空き家は増えるばかり

我が国はすでに人口縮小社会に突入しています。

一軒家の空き家がすさまじい勢いで空き家となっています。

平成25年統計では、全国に606万3千戸も空き家がある状況です。全一戸建ての13.5%にも当たります。

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(出典:総務省統計局HP)

今後の加速度的な人口縮小に向けて、一戸建て空き家はまだまだ増えることが推測されています。

2018年   8,196千戸 13.5% 
2023年 13,940千戸 21.0%
2033年 21,455千戸 30.2%

我が国がスラム街や犯罪の巣窟になる荒れ果てた街が、全国各地に出現する可能性が高くなるかもしれません。

なんとも怖ろしい統計です。

北斗の拳の世界は勘弁してほしいです。

( ゚Д゚)

そんな中で、アパートを過剰供給して何が残るというのでしょうか?

 

7 まとめ

いかがでしたか。

アパート経営は、人口縮小社会を迎える近未来を見据えると、極めてリスキーな投資です。

投機といってもいいかもしれません。

もちろん、立地条件が良い土地の相続税対策などの場合は、選択肢として考えることはありえます。

しかし、頭金もない年収300万~500万円の人が、アパート経営にチャレンジするのは、相当にリスキーであることは、頭の中に入れておく必要があると思います。

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TATERUの株価やシノケンの株価が暴落しているのは、今後頭金のないサラリーマン層に融資できなくなれば、ビジネスモデルが行き詰まり、経営が悪化すると読んでのことです。

せめて、アパート経営にチャレンジされるのなら、頭金をしっかり貯めて、月々のローン返済を軽減しておくことが必要です。

管理人の知り合いもアパート経営では相当の苦労をしています。

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また、不動産には掘り出し物は基本的にありません。

掘り出し物があれば、不動産側で押さえるからです。

不動産投資には、ゆめゆめ十分に検討の上、自己責任において判断されますようお願いします。

また、不動産投機も、自己責任において、ご判断ください。

また、本ブログはあくまでも個人的見解に基づくものですので、間違いがありましたらご容赦ください。

ブログに愛と真の情報を

それでは