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最近の不動産関連株に見る「事件は売り」の現実

ようこそ(^^)/

お金を通じて、人生を豊かに生きるヒントを考える当サイトの管理人ぱんぱんぱぱです。

さて、最近は不動産関連の不適切融資問題が次から次へと報道されています。

2018年に入ると

シェアハウスかぼちゃの馬車倒産

スルガ銀行のかぼちゃの馬車への過剰融資

レオパレスの30年一括借上げシステム、界壁手抜き工事

TATERUの銀行預金不正改ざん

西京銀行のTATELUへの過剰融資・・・

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当サイトでは、アパート経営投資やシェアハウス投資は極めてリスキーであることをたびたび警鐘を鳴らしてきたつもりです。

www.panpanpapa.com

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まあ、弱小ブログなので、全然オピニオンにはなっていませんが。(^^;

世の中のさまざまな不正や不適切な報道がなされるたび、「事件は売り」の株式投資の格言が、心に沁みます。

最近の不動産関連株の動きについて、「事件は売り」の格言を検証してみます。

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1 スルガ銀行(8358東証一部)

スルガ銀行は、静岡県下の地方銀行ですが、金融自由化の際に積極的に首都圏進出を果たし、保守的な経営が多い地方銀行の中で、攻める銀行として、その名を知られています。

早くからネット銀行にも力を入れていて、提携するイオン銀行系ATMやゆうちょ銀行ATMも使えるなどスルガ銀行の名は、すでに全国区です。

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(引用ヤフーファイナンス)

2018年1月10日には、2569円をつけていました。

2018年8月23日には、最安値557円です。

株価はわずか、9ヶ月で21.68%の価値となってしまいました。

259万9千円が55万7千円です。

その理由は、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のサブリースを手掛けていた株式会社スマートデイズの倒産です。

2018年4月9日付けで、株式会社スマートデイズは、シェアハウス賃料未払いで社会問題化し、民事再生法の適用を申請しました。

その融資の大半をスルガ銀行が担っていたとされ、融資審査がずさんで、高利融資で暴利をむさぼっていたことが社会問題となっています。

www.sankei.com

また、被害拡大の一因として指摘されているのが、同社の拡大路線を下支えしていたスルガ銀の存在だ。

スマートデイズなどへの民事訴訟の原告代理人を務める加藤博太郎弁護士は「スルガ銀から融資を受けるため、物件の販売会社が、オーナーの銀行口座の預金残高を改竄(かいざん)したケースもある。

露骨な改竄を見抜けなかったスルガ銀の融資審査態勢はどうだったのか

と疑問を呈した。

この過剰融資問題は、スルガ銀行は破たんが見えていたのに融資したと社会問題化となっています。

さらにかぼちゃの馬車にとどまらず、中古マンション融資や新築アパート融資でも、通帳のコピーの改竄や源泉徴収票の偽造などの手口で、年収を水増ししていた不正が発覚しています。

不正行為にスルガ銀行の役員や行員が関与していた可能性が浮上し、5月に金融庁立入り、8月には会長辞任表明、9月第三者委員会公表延期など次々と問題が大きくなり、スルガ銀行破たんのうわさまで飛び交っています。

まさに事件は売りの典型例です。

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ただし、この問題、スルガ銀行だけが悪いのかというと疑問を感じます。

そもそも不動産投資は、ハイリスクです。

それでもハイリターンを求めて融資を受けられたはずです。

頭金なしで1億円を借りて、シェアハウス経営行為そのものがリスクとは考えなかったのでしょうか?

それより前のアパマン融資では、30年一括契約は、30年間契約額で払う義務はないことがわかっていたはずです。

契約そのものが違法だから金は返さないというのは、あまりに身勝手ではないでしょうか?

3畳一間で、形ばかりの共有スペースで、キッチンとトイレとシャワールームが共有など誰が住もうというのでしょうか?

どんな甘い話があろうと、最終決定は自己責任がルールだと管理人は思います。

まだまだこの問題は後を引きそうです。

www.panpanpapa.com

2 レオパレス21(8848東証一部)

30年間一括契約サブプライムを武器に、全国のアパマン投資ブームを追い風に業績が拡大しました。

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(引用ヤフーファイナンス)

昨年5月、30年一括借上げシステムにもかかわらず、10年で賃料を下げるなど契約違反だとして全国で訴訟の動きがありました。

しかし、道義的にはともかく法律的には問題がありません。(係争中です。)

レオパレスはあくまでも借主です。

アパートの所有者であるオーナーが、サブリース業者(賃貸住宅管理会社)と賃貸契約を結ぶところにあります。

オーナーは所有者、サブリース業者は借家人です。

借地借家法では、借家人の方に強い権限が付与されています。

30年一括借り上げ契約を結んだとしても、経済情勢の動向により、値上げも値下げも合意の上、決めることができることとなっているわけです。

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このこともあって、2017年5月から株価は急上昇しています。

管理人もレオパレスの配当はものすごくいいので、2017年5月に記事にするとき買おうかどうか相当に迷いました。

結果的には買いませんでしたが、配当22円(3.84%)は魅力的です。

2018年1月には1000円を超え、株価は倍となってしまいました。

泣きました。

 

泣いた途端、事件の発生です。

2018年5月29日、レオパレス21は、自らの所有物件の中に界壁がなく、建築基準法違反の可能性があり、37,000棟を調査すると発表しました。

www.huffingtonpost.jp

界壁とは、隣の部屋を天井で仕切る壁のことです。

火事発生の際の延焼を防いだり、隣室との防音の役目を果たすものです。

東京商工リサーチによれば、1棟の界壁工事に60万円、対象物件は2,600棟を超えるそうです。

ざっと計算しても15億円、さらに工事の際の引っ越し代などもかかります。

サブリース物件は37,000棟もあり、まだ全体像が見えません。

株価は、発表後、半値まで下落しています。

2018年5月11日 1023円(最高値)

2018年9月4日  538円

下落率は、47.41%です。

昨年5月と同水準まで下がりましたが、今では買わなくて良かったと思っています。(^^;

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3 TATERU(1435東証一部)

2018年9月4日、昨日に続き値がつかずストップ安の状態が続いています。

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このままで行けば・・・

2018年4月3日  2549円(最高値)

2018年8月31日  1606円

2018年9月3日  1206円(ストップ安)

2018年9月4日    906円(ストップ安)

になりそうです。

そして、いつストップ安が止まるかもわかりません。

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一体何があったのか。

TATERUは福岡で創業し、不動産をネットで仲介するマッチングサイトで急激に成長してきた企業です。

2006年に創業し、2015年には東証一部上昇を果たしました。

仲介業だけではなく、みずからアパートの施工、管理を手がけています。

ところが、2018年8月31日日本経済新聞で、建設資金の借り入れ希望者の預金通帳を改鼠し、銀行から融資を受けているとすっぱ抜きました。

kabutan.jp

銀行の預金通帳が23万円しかないのに6と付け足し623万円として、西京銀行から約1億円の融資を受けた事実を、TAKERU側が認めました。

まるでかぼちゃの馬車のスマートデイズの手口とそっくりだとTATERU株の投げ売りが続いているわけです。

カボチャの馬車のスマートデイズの融資のほとんどは、スルガ銀行でした。

TAKERUの融資先は、ほとんどが西京銀行です。

西京銀行は山口県に本社がある非上場の第二地銀です。

これまでもライブドア融資などで名を馳せた攻める銀行です。

どこかで見た構図です。

スルガ銀行のやり口とほぼ同じです。

ただし、問題が発覚したばかりで、今後何が出てくるかわかりません。

www.asahi.com

4 まとめ

いかがでしたか。

株式は事件は売りの恐怖の事実は、味わっていただきましたでしょうか。

そもそも不動産投資は、極めてリスキーな投資です。

にもかかわらず、積極的に投資しようとする人が増えているのは、何故なのでしょうか?

我が国の人口はどんどん減少し、縮みゆく社会です。

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(出典:総務省HP)

アパートを作れば作るほど、余剰アパートが増え、不良債権化する恐れがあります。

一極集中の中で、住めればよいという発想の中、極悪な生活環境であるシェアハウスに住む計画は、思惑どおりとはいきませんでした。

投資と投機は明らかに違います。

投機は伸るか反るかの大博打であり、成功したアカツキには、巨万の富を得ることも可能です。

 

しかし、だからといってお金をいくらでも貸すから、頭金なしでも貸すからといって、アパートやシェアハウスの経営に乗り出すという行為は如何なものでしょうか?

仲介する不動産事業者も説明責任を果たさないのは不適切です。

甘い審査で、改鼠まで行って融資しようとする銀行も対応は不適切です。

しかし、何よりもそういう甘い言葉に騙されて、不動産投資(投機)を判断した人が最も甘い見通しだったのではないかと思います。(^^;

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くれぐれも株式投資そして不動産投資は、自己責任において判断されますようお願いします。

なお、不動産投資には、多様な意見があろうかと思いますが、本編はあくまでも管理人の個人的見解によるブログであることをご容赦ください。

ブログに愛と真の情報を

それでは