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アパート経営は素人にはとても無理な理由を実例から学ぶ

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ようこそ(^^)/

お金を貯めることを通じて、人生を豊かに生きるヒントをアツく語る当サイトの管理人「ぱんぱんぱぱ」です。

さて、この数年、相続税対策やサラリーマンやOLの投資先として、アパートマンション投資が盛んに取り上げられています。

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国を挙げて働き方改革が声高に叫ばれ、お金がお金を生む投資により、ゆとりある生活を実現することが推奨されています。

このサイトで何度も取り上げている「貯蓄から投資へ」のパラダイムシフトです。

つみたてNISAやiDeCoはいいでしょう。

しかし、アパートマンション投資にまで、サラリーマンやOLはたまた主婦や退職者がこぞって、参入するのは、管理人はとても?と思っています。

管理人の同僚にもその風潮に踊らされた挙句、大きな負債を抱えてしまった男がいます。

実例から、ほとんど知識のない素人が、アパート経営に手を出すと取り返しのつかない人生が待っていることがあることを語ります。

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1 H氏のライフプラン

H氏とは、15年ほど前、職場がいっしょでした。

H氏は、生活が派手な男です。

ゴルフが趣味で、毎月のように東南アジアにゴルフに出かけたり、贔屓のJ1の追っかけを奥さんといっしょに全国津々浦々を回ったりしていました。

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H氏は、いわゆるキャリアではなく、叩き上げということもあって、これまでも上司から結構な目こぼしもあったようです。

管理人とほぼ変わらない収入で、傍目にも派手な生活と見えていたので、少し気になっていました。

ただ、H氏の場合は、持ち家があることもあり、住宅ローンを抱えていないので、派手な生活ができるんだと納得していました。

2 H氏の驚きの生活

このような派手な暮らしをしていて、大丈夫かと思っていました。

何しろ奥さんもパートに出ているそうなので、そう生活は楽ではないと感じていました。

ある日、彼は職場にV6のトヨタアルファードで乗り付けてきました。

ショールームに行ったらひとめぼれしたんだと優越感に満ちた顔で、言っていました。

V6エンジンですと、諸経費込で550万円は超えます。

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管理人はローンに悲鳴を上げ、腕時計やハンカチはダイソーで108円でしのいでいましたので、H氏の派手な生活に腰を抜かしました。

そういえば、H氏は、腕時計もロレックスを見せびらかしていました。

管理人からすると、まったく尊敬に値する人物ではありません。

しょっちゅう東南アジアに行く姿を見ても、うわさでは現地妻がいるのではといぶかしげに見られていました。

3 H氏が派手に生活できた理由

何故H氏は、派手な生活ができるのか?

ようやく答えがわかりました。

管理人が赴任する2年前に彼はアパート経営に手を出していました。

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自宅を担保に、8,000万円借りて、郊外の駅からさほど離れていない場所に8世帯向けの賃貸アパートを建設しました。

家賃を7万円としても、月に56万円の収入が入ります。

年間にすれば672万円の副収入です。

12年ほどで、資金を回収でき、その後は黙っていても1年に672万円の収入が入る計算です。

H氏はそれを見込んで、どんどん派手な生活にのめり込んでいった訳です。

4 計画は順調そのもの

H氏の計画は、順調そのものでした。

駅もそう離れていないので、満室状態で彼の計画通りに進んでいるようでした。

まさにミニバブル、サラリーマンの夢、副収入による好きなことを好きなようにできる生活の実現です。

ただし、管理人はまったく嫉妬心は抱いていませんでした。

むしろこのままうまくいくわけがないとアパート経営の危うさを危惧していました。

5 東日本大震災ですべてが狂う

そんな順風満帆な副収入生活は、ある日突然終了します。

東日本大震災の発災です。

被災した家屋は、住居用であれば、被災の程度によって、世界中から集まった浄財や国予算から義捐金が交付されましたが、業として営む建築物については義捐金の対象外です。

被災した市民には交付されましたが、大家さんには1円も出ない仕組みです。

当たり前といえば当たり前のことです。

もちろん被災の程度によって、地震保険から支払いがありますが、全壊以外の支払いは雀の涙しか出ません。

H氏のアパートも一部損壊で、建物の構造には直接影響はありませんでしたが、壁面のひび割れやクロスの断裂、ガス給湯器の破損など金額的には相当の出費が発生したそうです。

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6 好事魔多し

できるだけ早くリフォームを行いましたが、震災発生以降は入居者が満室にならず、返済計画が狂ってしまっているそうです。

風のうわさが聞こえてきました。

だいぶ焦燥しているようで、やつれてしまい、風貌がすっかり変わってしまったそうです。

ただ思うには、震災が発生しなくとも早晩満室は維持できないということは、同僚との間でもうわさにはなっていました。

特にアパートの場合は、マンションと違って建築工費が安上がりに済むのでその分傷みも早く生じてきます。

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入居者というのは勝手なもので、築浅の物件には好んで入居しますが、7-8年経過すると、人気が落ちるものです。

そこで頻繁にリフォームし、新しさを打ち出していかないと入居者が減ってしまいかねません。

結果的には天災により人生設計が狂ってしまったH氏ですが、地震が発生しなくともあまりにも夢物語の計画はいずれ破たんが見えていたと思います。

7 うまい話で素人が成功するわけがない

H氏の計画が現実的であれば、先に不動産関係者が参入していたはずです。

年利換算にして10%の利回りがあるとしたら、参入者はもっと増えているはずです。

しかし、H氏のほかに参入者がいなかったということは、それだけリスクを抱えた投資であったということです。

アパート経営は、保守点検、維持修繕は経営者の義務ですし、何よりも入居者を確保しなければなりません。

また、入居者に不良な者がいて、滞納を繰り返してもなかなか追い出すことはできません。

さまざまな苦労が想定されるからこそ、アパート経営に参入する人は、30年一括借り上げシステムを謳う業者の方法に乗り、負債をさらに増やしてしまいます。

www.panpanpapa.com

 

マイナス金利で低金利の時代、人口減少で空き家が800万戸もある時代に、アパート経営がうまく行く可能性は、相当に厳しいと思います。

8 H氏のその後

震災から7年半が経ちました。

あれからH氏と職場がいっしょになることはありません。

ただ、うわさによると車は軽自動車に変え、ロレックスも止めたそうです。

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好きなゴルフも海外旅行も止めてしまったそうです。

管理人はH氏に同情の余地は一切ありません。

見通しが甘く、さらに先食いまでしてしまった人間の末路です。

うわさでは娘に起業させ、自分が実質的なオーナーとなり、副業を始めているらしいですが、社内規定に抵触するのではないかと懸念しています。

9 まとめ

いかがでしたか。

アパマン投資は数年前から、サラリーマンやOLの投資として、マネー系の雑誌などでずいぶん取り上げられていて、関心を持つ方も多かろうと思います。

しかし、アパマン投資の場合、常に満室が前提で、資金計画回収計画が論じられており、肝心の満室確保対策、そして常に発生する保守点検維持管理に要するコストは、ほとんど深掘りしていません。

我が国には借家借地法があり、借地人の権利は強く、一度入居したら、なかなか退去はむずかしいものです。

すべての入居者が、めぞん一刻のような住民であればいいのですが、中には平気で滞納する者や、迷惑行為を行う者もいないとは限りません。

オーナー(大家)は、心休まる時はありません。

素人が安易に簡単に参入できる世界ではありません。

もし、計画通りのうまい話であれば、素人が参入する前に、不動産関係者が直接アパマン経営に参入しているはずです。

ゆめゆめ安易に参入することがないようにしたいものです。

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なお、アパマン経営で成功している人も多いと聞いています。

このブログはあくまでも管理人の経験に基づいた私見ですので、ご注意ください。

それでは