ようこそ(^^)/
お金を通じて、人生を豊かに生きるヒントを考える当サイトの管理人ぱんぱんぱぱです。
さて、アパート賃貸業の大手「レオパレス21」が、大揺れに揺れています。
2019年2月8日に、2019年第3四半期決算見込みを発表しました。
非常に悪いです。
19年3月期第3四半期累計(4-12月)の連結最終損益は439億円の赤字(前年同期は128億円の黒字)に転落した。
また、前日2月7日に2018年5月29日に発覚した工事施工不良調査結果を公表しました。
同社では同日、建築基準法違反の疑いがあるアパートが新たに１３２４棟確認されたと発表。
これを受けて、補修工事や付帯費用の総合的な補修工事関連損失引当金を３６０億円追加計上したことが要因としている。
次々と施工不良物件が確認され、すでに特別損失計上は430億円を突破しています。
なおかつ、調査はまだ全棟調査は完了していません。
これは事故か、それとも事件か？
まだ調査が完了していない段階ではなんともいえません。
レオパレス21は、大変なピンチを抱えています。
白黒が曖昧の中、あまりにも意外な分野の株式が暴騰しました。
市場という化け物は、人の不幸を肥やしにしてしまう凶悪な側面があります。
こういった発想ができるのなら、俺はとっくにミリオネラだなあと思います。
嗚呼！
(´▽｀)
- １ レオパレス商法
- ２ レオパレス（8848）の株価
- ３ 事故は買い、事件は売りでも
- ４ 工事に当たっては、撤去要請
- ５ 風が吹けば桶屋が儲かる式で株価影響を考えると
- ６ アマテイストップ高！
- ７ まとめ
１ レオパレス商法
レオパレス21は、30年一括借り上げ保証サブリース契約で、業績を伸ばしてきました。
不動産を持っている人にとって、相続税は大変な重税です。
次の世代に資産を残すためには、アパート経営は格好の休眠資産の活用となります。
そこへマイナス金利政策により、喉から手が出るほど融資先を求めていた地方銀行と利害が一致し、アパマン投資ブームが全国的に沸き起こりました。
しかし、我が国はすでに人口縮小時代に突入しています。
10年後には、人口が1,000万人も減少すると推定されています。
2030年 11,522万人 9.8%減
2055年 8,993万人 29.6%減
（出典：厚生労働省HP）
すでに全国には空き家が900万戸も余っていて、社会問題となり、空き家対策特別措置法も施行しています。
アパートを作っても、余程便利な場所に位置しない限り、満室とするのは、大変です。
30年一括借り上げ保証サブリース契約は成立するものなのでしょうか？
そこはよくしたもので、レオパレス21側は入居率の悪いアパートについては、オーナーに対し、一括契約の見直しを求めます。
応じなければ、契約の打ち切りです。
話が違うと全国で、集団訴訟が相次いでいます。
しかし、法務的にはすでに決着がついています。
借地借家法では、賃借人に強い権利があります。
住む権利は、憲法で保証される基本的人権です。
サブリース契約上は、レオパレス21側が賃借人です。
レオパレス21側は、賃借人として、家賃値下げを交渉する権利があるわけです。
道義的な問題は裁判で酌量の余地はあるのでしょうが、おそらくは契約時にものすごく小さな字で契約条項が示されているはずです。
そんなこともあり、30年一括契約サブリース問題は沈静化しました。
２ レオパレス（8848）の株価
サブリース問題が沈静化すると株価もぐいぐい上がり、1,000円を突破しました。
600円で買おうとしていた管理人は地団駄を踏みました。
（出典：ヤフーファイナンスHP）
2019年2月8日前までのレオパレス21は、配当も株主優待もとてもいいです。
2018年の段階では、配当金は22円でした。
さらに超お得な株主優待制度があります。
グアムの自社レオパレスリゾート グアムの無料宿泊券2枚、若しくは国内のレオパレスホテルの50%引き券を2枚もらえます。
（出典：ヤフーファイナンスHP）
グアムだったら1泊1万数千円以上は下りません。
600円なら100株で6万円です。
6万円で、グアムの高級リゾート無料宿泊券2枚かあ。
( ﾟДﾟ)
若しくは、レオパレスホテルの宿泊代が50%引きです。
十分に元がとれそうです。
しかし、2018年4月から続く施工不良問題で、配当は減配し、2019年より、0円となってしまいました。
今のところ株主優待撤廃の情報はありません。
2019年2月の連日のストップ安で、2月19日終値はなんと225円です。
100株なら2万2,500円です。
ホテル宿泊2日間の半額チケットを2枚と考えるとよだれが出そうです。
３ 事故は買い、事件は売りでも
しかし、レオパレスの件では、故意に手抜き工事を行っていたのか、まったくのミスなのかが今ひとつ情報がありません。
真相解明までにはまだまだ時間がかかりそうです。
これまでの発表資料を読んでも、誤認、設計監理不徹底、発注部署と施工部署の行き違いなど現場にありがちなミスが重なったと読むのが、妥当だとは思います。
調査対象となる全体棟数は 39,085 棟であり、調査だけでも莫大な費用がかかります。
また、今回の発表で、修繕対象は1,324棟にも及びます。
また、当初は天井裏の界壁施工不良でしたが、その後の調査により施工不良の箇所は広がっています。
天井そのものの耐火性能、外壁の耐火性能不良が報告されています。
４ 工事に当たっては、撤去要請
今回の発表で、修繕対象は1,324棟です。
入居者は、およそ14,000人が対象となります。
レオパレス側は、引っ越し費用を出し、3月中の引っ越しを要請しています。
対象者は、ありえねえ！と呆然自失の状態らしいです。
それでなくとも3月は引っ越しの時期です。
さまざまな人生のイベントが控える節目の時期にもかかわらず、2月7日に3月末までに転居要請とは、あまりに入居者のことを考えていないと思います。
５ 風が吹けば桶屋が儲かる式で株価影響を考えると
今回のレオパレス施工不良問題に関しては、調査施設39,085施設、改修施設1,324棟となり、特別損失額430億円を計上しています。
一番得をするのはどこか？
株式市場は残酷です。
人の不幸をネタにして、株価は上下してしまいます。
東日本大震災しかり、日航ジャンボ墜落事故しかりです。
経済とはかくも残酷で苛烈です。
おそらくは、引っ越し業界ではないの？と考える人が普通だと思います。
また、内装設備関係業界もありだと思います。
設計関係業界も可能性があります。
しかし、対象は33道府県1,324棟と対象エリアが広く、業績アップのインパクトには欠けます。
株やが狙った先は、なんと「釘」でした。
こんなのわかるかああああ！
( ﾟДﾟ)
６ アマテイストップ高！
アマテイという釘製造メーカーがあります。
釘製造のトップメーカーです。
聴きなれない名前だと思います。
尼崎製釘所（あまがさきせいていしょ）から、アマテイといいます。
低位株にうるさい管理人は、前々からアマテイに関心を寄せていました。
しかし、盤石です。
全然動きません。
（出典：ヤフーファイナンスHP）
まさか、2019年2月18日の株価上昇率第1位とは！
( ﾟДﾟ)
2月15日 100円
2月18日 141円
上昇率41%ですうううう！
1000株10万円でも、100,000株買えば1,000万円です。
たった1日で410万円も儲けた人がいたはずです。
もっとも、2月19日は、128円と13円下がりました。
今度は、2月19日の下落率第1位です。
（出典：ヤフーファイナンスHP）
低位株は大量買いに妙味がある玄人向けの取引です。
７ まとめ
いかがでしたか？
レオパレスの施工不良は、個人的にも同情の余地はあります。
営業マンは、設計監理はできません。
毎回同じ規格のアパートに施工不良があるかどうかを見つけることはプロでも難しいと思います。
管理人は、マイホームを2回建てましたが、立ち会うことはほとんどなく、ハウスビルダーとの信頼関係を信じるよりほかはありませんでした。
見えない箇所、見えにくい箇所の施工は、ほとんどブラックボックスです。
今回はレオパレスが大注目されていますが、案外他の建物も施工不良はあるかもしれません。
それにしても、あらゆるネタを取引の材料としてしまう株式市場の傍若無人さには、さすがに今回は参りました。
レオパレス施工不良の問題を超マイナーなアマテイにどうやったら持ってこれるんだよ！
(´Д｀)
株式投資はくれぐれも自己責任により行われますようお願いします。
ブログに愛と真の情報を
それでは
